민법 불공정한 법률행위와 ‘궁박’ 정리 (104조) | 공인중개사 시험

“급전이 필요해서 1억 원짜리 땅을 1천만 원에 팔았는데, 이거 되돌릴 수 없나요?” 우리 민법은 계약 자유의 원칙을 존중하지만, 상대방의 어려운 처지를 악용하여 폭리를 취하는 것까지 허용하지는 않습니다. 민법 제104조는 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다고 규정하고 있습니다. 오늘은 그중에서도 특히 수험생들이 가장 헷갈려하는 ‘궁박(窮迫)’의 정체와 법적 요건을 완벽하게 파헤쳐 보겠습니다.

핵심 한눈 요약

불공정한 법률행위(제104조) 성립 요건:
- 객관적 요건: 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재할 것.
- 주관적 요건: 피해자에게 궁박, 경솔 또는 무경험 중 하나가 있을 것.
- 폭리 의사: 폭리자가 피해자의 사정을 알면서 이용하려는 의사가 있을 것.
궁박(窮迫)의 범위: 단순히 경제적 원인에만 한정되지 않음.
- 경제적 궁박: 금전적 빈곤 상태.
- 정신적·심리적 궁박: 명예의 치명적 손상, 가족의 안위 등 심리적 위박 상태.

‘궁박’의 법리적 상세 분석 — 어디까지가 궁박인가?

1. 궁박의 원인은 불문한다
궁박은 ‘몹시 궁하고 절박한 상태’를 말합니다. 판례에 따르면 이는 반드시 경제적 원인에 기인해야 하는 것은 아니며, 정신적 또는 심리적 원인에 기인한 것도 포함됩니다. 또한, 그 상태가 일시적인 것이든 계속적인 것이든 상관없습니다.
2. 대리인에 의한 법률행위 시 판단 기준 (필수 암기!)
대리인을 통해 계약을 체결했을 때, 누구를 기준으로 궁박을 판단할지가 시험의 단골 주제입니다.
– 궁박: 본인 기준 (돈이 급한 건 주인이니까!)
– 경솔·무경험: 대리인 기준 (직접 계약서를 쓰는 사람 기준!)
3. 폭리 의사의 필요성
단순히 가격 차이가 크다고 무조건 무효가 되는 것은 아닙니다. 폭리자가 피해자의 궁박한 사정을 알면서 이를 이용하려는 악의(폭리 의사)가 반드시 있어야 제104조가 적용됩니다.

💡 암기 비법: ‘사막의 물 한 잔’으로 끝내는 궁박

뜨거운 사막 한가운데서 길을 잃고 탈진한 사람(피해자)을 상상해보세요!

궁박의 상태: “물 안 마시면 죽을 것 같아요!”
이 사람은 지금 당장 물을 마시지 않으면 생명이 위험합니다. 돈이 없는 상태(경제적)일 수도 있지만, 죽음에 대한 공포(정신적)가 극에 달한 상태입니다. 이것이 바로 궁박입니다.
현저한 불균형: “물 한 잔에 다이아몬드 반지?”
이때 지나가던 상인(폭리자)이 나타나 말합니다. “물 한 잔 줄 테니, 네가 낀 1억 원짜리 다이아몬드 반지를 내놔.” 평소라면 절대 응하지 않을 조건이지만, 사막의 조난자는 반지를 넘깁니다. 급부(물)와 반대급부(반지) 사이의 현저한 불균형이 발생한 것이죠.
폭리 의사: “저 사람 급한 거 아니까 뜯어내자!”
상인은 조난자가 곧 죽을 만큼 절박하다는 것을 알면서, 이를 이용해 비싼 반지를 챙기려 했습니다. 이것이 폭리 의사입니다. 법은 이런 ‘불공정한 거래’를 무효로 선언하여 조난자를 보호합니다.

대표유형 문제풀이 (상세 해설)

문제 1: 민법 제104조 ‘불공정한 법률행위’에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 궁박은 경제적 원인뿐만 아니라 정신적·심리적 원인에 기인할 수도 있다.
② 무경험이란 거래 일반에 대한 경험 부족이 아니라 특정 영역에서의 경험 부족을 의미한다.
③ 대리인에 의한 법률행위에서 궁박은 본인을 기준으로 판단한다.
④ 급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형은 계약 체결 당시를 기준으로 판단한다.

정답: ②

상세 풀이: ②번이 틀렸습니다. 판례에 의하면 무경험이란 특정 영역에서의 경험 부족을 의미하는 것이 아니라, ‘사회일반의 거래경험 부족’을 의미합니다. ① 궁박의 원인에는 제한이 없다는 것, ③ 궁박은 본인 기준(경무대: 경솔/무경험은 대리인)이라는 것, ④ 불균형의 판단 시점은 법률행위 시(계약 당시)라는 것은 모두 옳은 지문입니다.

문제 2: 70세의 고령자가 평생 농사만 지어오다 자식의 병원비 마련을 위해 유일한 재산인 토지를 시가의 30% 가격에 매도하였다. 매도인은 이 계약을 무효라고 주장할 수 있는가?

정답: 매수인의 폭리 의사가 입증된다면 무효를 주장할 수 있다.

상세 풀이: 자식의 병원비 마련이라는 사정은 정신적·경제적 궁박에 해당할 수 있습니다. 시가의 30%라는 가격은 현저한 불균형으로 볼 수 있죠. 여기에 매수인이 이러한 매도인의 딱한 사정을 ‘알고 이용하려는 의사(폭리 의사)’가 있었다면 제104조 불공정한 법률행위로서 무효가 됩니다. 단, 무효를 주장하는 피해자(매도인)가 이 모든 요건을 입증해야 합니다.

오개념 교정 — 한 번에 바로잡기

“가격을 너무 싸게 팔면 무조건 무효다” → 오개념. 주관적 요건(궁박 등)과 폭리자의 악의가 결합되어야 합니다. 단순히 기부를 했거나 증여를 한 경우에는 ‘불균형’을 따지지 않으므로 제104조가 적용되지 않습니다.
“궁박은 가난한 사람만 해당한다” → 오개념. 억만장자라도 당장 자식의 몸값을 구해야 하거나, 명예가 실추될 위박한 상황이라면 ‘정신적 궁박’ 상태에 있는 것으로 봅니다.

불공정한 법률행위 10초 요약