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민법 원시적 불능과 후발적 불능 완벽 정리 | 공인중개사 시험

꿈에 그리던 별장을 매수하기로 계약했는데, 알고 보니 그 별장이 계약 체결 하루 전에 이미 산사태로 사라졌다면 이 계약은 어떻게 될까요? 반대로, 계약은 잘 체결했는데 잔금을 치르기 전에 옆집 화재로 별장이 불타버렸다면 책임은 누가 져야 할까요? 이처럼 계약 내용의 실현이 불가능한 ‘불능’ 상태는 그 불능이 ‘언제’ 발생했는지에 따라 계약의 운명을 결정합니다. ‘계약 체결 시점’을 기준으로 불가능했던 ‘원시적 불능’과, 체결 후 불가능해진 ‘후발적 불능’의 차이를 아는 것은 계약법의 핵심입니다.

핵심 한눈 요약

판단 기준: 계약 체결 시점 (성립 당시)
원시적 불능 (처음부터 불가능): 계약 체결 전부터 이미 이행이 불가능했던 상태.
- 효과: 계약은 원칙적으로 무효.
- 관련 제도: 계약체결상의 과실책임 (신뢰이익 배상 문제)
후발적 불능 (나중에 불가능): 계약 체결 시에는 가능했으나, 그 이후 이행이 불가능해진 상태.
- 효과: 계약 자체는 유효.
- 관련 제도: 채무불이행 (채무자 귀책) 또는 위험부담 (쌍방 무귀책) 문제

원시적 불능 vs 후발적 불능 — 구조화해서 암기

1. 원시적 불능 (처음부터 약속이 헛된 경우)
법률행위(계약) 성립 당시부터 그 목적 달성이 불가능한 경우를 말합니다. 예를 들어 이미 멸실된 건물에 대한 매매계약, 이미 타인에게 수용된 토지에 대한 매매계약 등이 여기에 해당합니다. 실현 불가능한 것을 내용으로 하는 계약이므로, 그 계약은 원칙적으로 ‘무효’입니다. 다만, 그 불능을 알았거나 알 수 있었던 당사자는 상대방이 계약의 유효를 믿었기 때문에 입은 손해(신뢰이익)를 배상해야 할 책임(계약체결상의 과실책임)을 질 수 있습니다.
2. 후발적 불능 (믿었던 약속이 깨진 경우)
계약이 성립될 당시에는 이행이 가능했지만, 그 이후에 채무자의 책임 있는 사유 또는 쌍방의 책임 없는 사유로 이행이 불가능하게 된 경우입니다. 계약 자체는 유효하게 성립했으므로, 이제는 그 ‘뒷수습’의 문제가 남습니다. 채무자(매도인 등)의 잘못으로 불능이 되었다면 채무불이행 책임을 져야 하고, 천재지변 등 누구의 잘못도 아니라면 위험부담의 법리에 따라 해결하게 됩니다.

💡 암기 비법: ‘자동차 공장 화재 사건’으로 끝내기

내가 특별 주문한 한정판 자동차가 불타버렸다고 상상해보세요!

원시적 불능 = 이미 불타버린 차를 계약
내가 10월 10일에 자동차 매매계약을 체결했는데, 사실 그 차는 10월 9일에 공장 화재로 이미 전소된 상태였습니다. 애초에 존재하지도 않는 차를 계약한 셈이죠. 이 계약은 처음부터 불가능했으므로 무효입니다. 이때 판매자가 차가 불탄 사실을 알면서도 나를 속였다면, 나는 계약이 유효하다고 믿고 지출한 비용(대출 이자, 차고지 계약금 등)에 대해 손해배상(계약체결상의 과실책임)을 청구할 수 있습니다.
후발적 불능 = 계약 후에 차가 불타버림
10월 10일에 계약을 성공적으로 마쳤습니다. 그런데 차를 인도받기로 한 10월 15일 이전에, 10월 12일에 갑작스러운 화재로 내 차가 전소되었습니다. 계약 당시에는 분명히 차가 존재했으므로 계약 자체는 유효합니다. 이제 원인을 따져야 합니다.
– (채무자 과실) 공장 직원의 실수로 불이 났다면 → 채무불이행. 나는 계약을 해제하고 차를 받았더라면 얻었을 이익(전매 차익 등)까지 손해배상을 청구할 수 있습니다.
– (쌍방 무과실) 벼락이 떨어져 불이 났다면 → 위험부담. 누구의 잘못도 아니므로 원칙적으로 양 당사자의 의무는 모두 소멸하고, 내가 이미 지급한 계약금은 돌려받을 수 있습니다.

대표유형 문제풀이 (상세 해설)

문제 1: 甲과 乙은 5월 1일에 甲 소유의 X별장에 대한 매매계약을 체결하였다. 그런데 사실 그 별장은 계약 체결 전날인 4월 30일에 이미 화재로 소실된 상태였다. 이 경우 계약의 효력 및 甲의 책임은?

정답: 계약은 무효이며, 甲은 계약체결상의 과실책임을 질 수 있다.

상세 풀이: 이행의 가능 여부는 계약 성립 시점을 기준으로 판단합니다. 이 사례에서는 계약 성립일(5월 1일) 이전에 이미 별장이 멸실되었으므로, 이는 이행이 처음부터 불가능했던 원시적 불능에 해당합니다. 원시적 불능을 목적으로 하는 법률행위는 원칙적으로 무효입니다. 따라서 甲과 乙의 매매계약은 효력이 없습니다. 만약 매도인 甲이 별장이 소실된 사실을 알았거나 알 수 있었음에도 계약을 체결했고, 매수인 乙은 그 사실을 모르고 선의·무과실로 계약이 유효하다고 믿었다면, 乙은 甲에게 계약의 유효를 믿음으로 인해 발생한 손해(신뢰이익)의 배상을 청구할 수 있습니다(민법 제535조).

문제 2: 甲과 乙은 5월 1일에 甲 소유의 Y주택에 대한 매매계약을 체결하였다. 그런데 5월 10일에 이웃집의 화재가 옮겨붙어 Y주택이 전소되었다. 이웃집의 실화에는 누구의 잘못도 없었다. 이 경우 계약의 효력 및 법률관계는?

정답: 계약은 유효하며, 위험부담의 법리가 적용된다.

상세 풀이: 계약 성립일(5월 1일) 당시에는 Y주택이 존재하여 이행이 가능했으나, 그 이후에 불능이 되었으므로 이는 후발적 불능에 해당합니다. 후발적 불능의 경우 계약 자체는 유효합니다. 불능의 원인이 이웃집 화재이고 누구에게도 책임이 없으므로(쌍방 무귀책사유), 이는 채무불이행이 아닌 위험부담의 문제가 됩니다. 우리 민법은 원칙적으로 채무자(주택을 인도할 의무를 진 甲)가 위험을 부담하므로(채무자위험부담주의, 민법 제537조), 甲의 소유권이전의무는 소멸하고 그에 대응하는 乙의 대금지급의무도 함께 소멸합니다. 따라서 乙은 더 이상 잔금을 지급할 필요가 없으며, 이미 지급한 계약금이 있다면 甲에게 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.

오개념 교정 — 한 번에 바로잡기

“불능이면 무조건 계약이 무효다” → 오개념. ‘원시적’ 불능일 때만 무효입니다. ‘후발적’ 불능은 계약 자체는 유효하고, 그 후의 책임(채무불이행 or 위험부담)을 어떻게 처리할지의 문제로 넘어갑니다.
“신뢰이익 배상과 이행이익 배상은 같다” → 결정적 오개념! ‘신뢰이익’은 계약이 유효하다고 믿었기 때문에 지출한 비용(조사비, 교통비, 대출이자 등)에 대한 배상이고, 원시적 불능에서 문제 됩니다. ‘이행이익’은 계약이 유효하게 이행되었더라면 얻었을 이익(전매차익, 시세상승분 등)에 대한 배상으로, 후발적 불능 중 채무불이행에서 문제 됩니다. 일반적으로 이행이익이 신뢰이익보다 범위가 훨씬 큽니다.

원시적 불능과 후발적 불능 10초 요약